Los bienes inmuebles. Acciones legales para recuperarlos o conservarlos.
La propiedad privada sobre bienes inmuebles en México y las controversias legales.
Entre los problemas legales más comunes en México, se encuentran los relacionados con la propiedad de inmuebles. Muchas personas son propietarios de una casa, terreno, edificio, propiedad raíz o como se le quiera decir, pero se encuentra en poder de terceros por diversos motivos (arrendamientos, comodatos, despojos, intestados).
Algunos otros poseen bienes inmuebles, pero no cuentan con la documentación comprobatoria de propiedad (adquirieron mediante un contrato verbal o privado o los documentos fueron robados o extraviados).
Otros cuentan con escrituras pero las “empeñaron” y no saben como recuperar sus documentos para reclamar o conservar su propiedad.
La propiedad privada debe ser respetada, desgraciadamente, las normas civiles que regulan la propiedad y la indiferencia judicial y legislativa, hacen crecer el problema legal para los propietarios. Si una persona cuenta con una escritura pública, existen infinidad de ardides o subterfugios legales para tener la posesión de un inmueble.
A veces parece que terceros sin documentación alguna tienen más derecho que el propietario. Pero la ley actual debería contener disposiciones prácticas y efectivas para hacer efectivo el derecho de propiedad.
Realidad de los mecanismos legales.
Ante la falta de mecanismos legales eficientes para proteger la propiedad, el dueño del bienes inmuebles, ahora se ve en la necesidad de emprender la larga travesía de la acción o defensa legal de su propiedad.
Esto a través de acciones como los interdictos de recuperar la posesión, la acción plenaria de posesión o reivindicatoria, cuyo trámite y culminación puede llevar varios años. Lo que es peor, las exigencias legales para la procedencia de tales acciones, han provocado que el propietario desista de seguir con el juicio o tenga que reiniciar otras acciones.
Argumentos absurdos como la falta de identidad del inmueble, o la posibilidad de ejercitar mediante la reconvención una acción de usucapión (prescripción adquisitiva), pueden hacer perder el derecho de propiedad.
La situacion registral.
Por si fuera poco, las cuestiones registrales, coadyuvan en el retraso o la perdida de la propiedad en perjuicio del dueño. Un propietario, con escrituras públicas, debería contar con una protección legal eficiente. Es decir, una compraventa realizada mediante mecanismos notariales y administrativos debería estar protegido normativamente.
Sin embargo, no existe tal protección. Un propietario debería ser puesto de inmediato en posesión de su inmueble. Si una persona desea controvertir tal derecho, puede hacerlo y lograr la posesión. Pero resulta absurdo que conserve la posesión de la propiedad hasta la terminación y ejecución del juicio, por la simple invocación de un contrato privado verbal o por escrito, adquirido por medios dudosos o de terceros desconocidos.
Las situaciones que pudieran presentarse en contra de la propiedad privada son muchas. No se trataran totalmente en este artículo.
El objetivo es dar algunos consejos legales prácticos para proteger la propiedad y acceder a los mecanismos judiciales para lograr la recuperación de un inmueble o su conservación ante actos de terceros.
En primer término veremos algunos consejos para comprar un inmueble y obtener una escritura publica debidamente registrada. En segundo lugar, daremos sugerencias para lograr la recuperación de un predio. Por ultimo, consejos para conservar un inmueble.
SIETE CONSEJOS LEGALES PARA CELEBRAR UNA COMPRAVENTA SOBRE BIENES INMUEBLES.
1.- Antes de comprar verifica físicamente el inmueble, sus medidas y colindancias y los problemas vecinales. Se recomienda asistirse de un perito de valuación de inmuebles.
2.- Celebra la compraventa del inmueble siempre en escritura pública, es decir, ante un Notario Publico. Sin embargo, hay personas que realizan dos compraventas simultáneas ante Notario Publico con la finalidad de defraudar.
3.- Deja registros bancarios de la obtención y pago de los recursos económicos del valor de la compraventa. (Muchas personas celebran promesas de compraventa y entregan dinero, pero eso no es recomendable).
4.- Obtén la posesión del inmueble lo más pronto posible. (En compraventas simultaneas fraudulentas, quien tiene la posesión, obtiene una ventaja mas que quien no la tiene. Si la posesión la tiene un tercero verifica el motivo por el cual tiene la posesión).
5.- Verifica que tu escritura pública se registre lo más pronto posible (En compraventas simultáneas, quien inscribe primero una escritura pública, obtiene una ventaja legal sobre los posteriores registros).
6.- Verifica la identidad del vendedor, su estado civil, su solvencia moral y económica, si tienes dudas, se recomienda no celebrar la compraventa. Cuando celebras una compraventa con personas conocidas y de confianza, no es necesario extremar precauciones, el Notario Publico puede detectar cualquier irregularidad. Con todo, consulta al Notario Publico y no entregues dinero previamente. (Existen vendedores que suplantan al verdadero dueño)
7.- Incluye la clausula de que el vendedor responderá al saneamiento por evicción, así como el pago de daños y perjuicios en caso de que surja un tercero con un mejor derecho.
CINCO CONSEJOS PARA RECUPERAR UN INMUEBLE.
1.- Resguarda tus escrituras públicas registradas. Si las perdiste acude ante el Registro Publico de la Propiedad para obtener una copia certificada de las escrituras.
2.- Realiza los pagos puntuales de los servicios o impuestos respectivos.
3.- Intenta la acción plenaria de posesión (publiciana) o la acción reivindicatoria, lo más pronto posible.
4.- No olvides demandar el pago de daños y perjuicios por no poder disfrutar de la posesión o los frutos del inmueble (rentas).
5.- No te preocupes si ves que el poseedor esta construyendo en el inmueble o se cambia el nombre de los servicios de agua, luz, teléfono, etc. Solo demanda lo más pronto posible.
SIETE CONSEJOS PARA CONSERVAR LA POSESION Y PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES.
Algunas personas cuentan con un contrato de compraventa con escrituras públicas sin registro; contratos privados de compraventa; compraventas verbales con pago del valor del inmueble mediante registros contables bancarios; promesas de compraventa debidamente pagadas.
1.- Conserva la posesión del inmueble.
2.- Ponga los servicios a nombre del propietario.
3.- Resguarda tus documentos de compraventa, recibos, depósitos bancarios, e mails o cualquier prueba que acredite la compraventa.
4.- Obtén la documentación del predio en el Registro Publico de la Propiedad y del Comercio de la localidad y de oficinas catastrales. (No intentes ninguna acción legal sino cuentas con toda la información legal del predio y sus registros).
5.-Intenta la acción de otorgamiento y firma de escritura pública, o de usucapión (prescripción adquisitiva). Se recomienda la asesoría legal.
6.- Aunque tengas la posesión, si fuiste victima de un fraude por parte de un profesional del delito, y un tercero reclama la propiedad del inmueble mediante escrituras publicas registradas, existen muchas posibilidades que pierdas tu derecho de propiedad y posesión. Solo te quedara la querella y acción penal de fraude. Posiblemente nunca consigas la recuperación de tu dinero ni el castigo al delincuente.
7.- Si no compraste el inmueble, solo lo cuidas, lo rentaste, te lo prestaron gratuitamente, o esta intestado, devuélvelo al dueño, no es tuyo ni puedes quedártelo. No te enamores de lo ajeno.
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Otros temas juridicos:
ACCION REIVINDICATORIA.
ACCIÓN PLENARIA DE POSESIÓN. PUBLICIANA.
